初めてのボロ戸建て購入で失敗しない！総投資額と純利回りの決め方
結論から言うと、物件価格＋諸費用＋リフォーム費用＝総投資額。総投資額をまず決めました。そして想定家賃から逆算した純利回りを基準に判断し物件を探す。私の場合は純利回りを10％という基準を持つことで明確に進めることが出来ました。またこの基準はボロ戸建で成功している友人の投資の利回り基準をベースにしています。
初めての不動産投資は、不安だらけでも準備と判断基準があれば踏み出せる。
基準を決めれば迷わない！初物件選びの判断ポイントと絞り込み方法
初めて不動産投資をする際、物件がありすぎてどれを選べばいいのかわりませんでした。投資額、立地、想定利回り、駅から徒歩時間、建物の種類、面積を決めればスクリーニングする際にかなり絞れます。対象物件を明確にすることで、毎日の作業も格段に減る。収益物件サイトなどで条件を登録してブックマークしておけば一日一回リロードすれば済みます。
総費用780万円・純利回り10％を想定
私が見つけた物件は相続で手放す物件。10坪木造2階建て3K、売出価格は600万。諸費用約60万。ただこの場所(駅から徒歩20分)で和室だと入居者が入っても5万が妥当。そもそもこの状態で入居者が決まるのに時間がかかりそうなのは明白です。水回りがきれいだったのでリフォーム費用は抑えれそうでした。
その分和室から洋室に変更する素材をクッションフロアではなく、本物の木造フローリング変更。本物の素材ならではの温かみや質感、引っ越しなどで傷は目立ちますが物件自体も気に入っていたのでメリハリ付けることにしました。
物件総費用
| 項目 | 価格 | 備考 |
| 物件 | 600 | 本体 |
| 仲介手数料 | 24 | 仲介 |
| 司法書士(売主側指定) | 13 | 登記 |
| 火災保険(＋地震保険) | 25 | 火災・地震(地震保険は割高) |
| リフォーム | 115 | 3部屋和室→洋室、2階トイレ→洗濯置き場変更 |
| 清掃費 | 8 | 満足 |
| 合計 | 785 | 想定内 |
少しオーバーしましたが予想に近い内容になりました。
結論・総投資額と想定家賃から逆算すれば物件選びがラクになる
最終的に明確に総投資額と利回り、物件を決める事でリサーチ時間も選択する決断も減りました。もちろん想定家賃で借主が決まらなければ意味はありませんが、物件を決める一つの参考になれば幸いです。
次回予告・客付けの苦労とその乗り越え方
次回は客付けの苦労について書きます。
・なぜセミリタイヤしたいのかはこちら
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