客付は最初から全力で動くべき
初めての戸建て投資で「リフォームして不動産会社に任せれば、そのうち入居者は決まる」と思っていました。現実はそんなに甘くなかった。今回はその理由と学びをお話しします。
ハンコを押すまでは気が抜けない
募集かけて1週間ほどで内見あり→申込→審査も通りこんな順調でいいのか？と思うぐらいびっくりしました。はっきり言って浮足立っていました。
だが「契約日を1週間伸ばしたい」と連絡があり、少し嫌な感じがした。そして契約数日前に連絡取れない状態でドタキャンに。
このときにハンコ押すまでは気が抜けない。ということを痛感しました。
その後は問い合わせも月1件ほどで内見までいかない。
当初強気に家賃8万円で募集していたため、反応はあまりありませんでした。さらに写真も魅力的ではなく、物件の良さが伝わりにくい状態だったのかもしれません。
- 仲介依頼だけでは動きが鈍い
- 不動産会社も他物件と並べて紹介するため、条件次第では後回しにされる
- 魅力的な立地や間取りでなければ、選ばれない
- そもそも物件があることが知られていない
5ヶ月間決まらなかった物件が動き出した、実践した具体的な改善策
物件条件
- 家賃：8万円（ 7万に段階的に下げていきました）
- 立地：駅から徒歩20分
- 築年数：古い木造戸建て(築50年以上)
- 写真を撮り直し、広角で広く明るい魅力的な画像に変更
- ネットに強い不動産会社へ直接訪問し掲載依頼
- 物件近くの不動産会社にも数件訪問
- AD（広告料）を50％ → 100％にアップ
マイソクを持って営業に10社ほど伺いました。そして翌週にも同じ会社に伺ったところ「反応無いですね 〜。」と、また来たの？という顔もされまた。しかし伺った翌週に2件連続で申し込みが入りました。1件目は保証協会の審査でNGでしたが、2件目で入居が決定。動き出してから約４週間で結果が出ました。
客付けは不動産会社に任せっきりにしない
不動産会社任せにせず、最初から積極的に動くことが空室リスクを減らす最大のポイントだと感じました。家賃設定、写真、営業活動を行うことで、1 日でも早く入居者が決まる可能性が高まります。
最低家賃額の７万で決まったときには、稲盛和夫さんの 「値決めは経営」の言葉を思い出しました。
次は思わぬ落とし穴について。
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